在7月28日举行的政治局会议上,有关房地产的表述,出现了两处明显的变化。

 一处是将“稳定房地产市场”放在了“房住不炒”之前;一处是“保交楼”这三个字,在这个层级的会议上被首次提及。

 见微而知著,这类明显具有指导意义的表述也充分说明,

7月以来蔓延的“停贷潮”事件,已经引起高层的重视。

在“保交楼”的问题上,会议专门提到要

“压实地方政府责任”,可以想见这三个字,将会是下半年地方政府的重心之一。

 而这通常也意味着,中央层面与之配套的纾困政策,同样也将很快露面。

毕竟地方解决困局的决心再大,如果没有政策的支持,很多时候也是

“巧妇难为无米之炊”。 恰好这两天,“停贷潮”风暴中心之一的郑州,已经试探迈出了一步,给其他城市打了个样。

 01 最先把“郑州模式”曝光的,是网上流传的小道消息。消息里提到,郑州房管局拉着几家房企开了场会,汇报

“头部房企自愿退出项目情况

”。而流传的文件截图里清楚写着,单融创在郑州,就有

7个项目申请退出。一时间,有关“头部房企在郑州出局”的消息不胫而走。 事后经媒体求证,会议的确是开了,文件也的确是真的,但所谓的

“自愿退出”并非房企“清盘离场”。在“退出方式”上,郑州给这几家房企划出了四条道,让房企根据自己项目的情况来选择。这四个模式分别是:

 棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁。

 自“停贷潮”爆发以来,各地针对“保交楼”都迅速应变,有“一对一”帮扶督促,有“一案一策”针对化解。 但像郑州这样提供一套系统性、多样化方案,让房企针对不同项目,差异化选择的,还是第一例。

 如果这样的模式能够跑通,郑州接下来将为全国

“保交楼”打出一个样板来。 02这次郑州优先选择了8家房企帮助纾困,包括了

建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海

。 这里面,建业、鑫苑、康桥、正商、瀚海都是郑州本土房企,救这几家不仅出于

“保交楼”,同样也有“保地方企业”的动机。 曾号称“河南王”的建业地产已经在稍早前,由河南铁建正式入股,由河南国企亲自入场将其

“染红”。 但有意思的是,本土房企纾困名单里,正商位列其中,却独缺了永威置业。

 正商目前在售项目遍及郑州各个区域,至今也没有资金链问题传出,此时却

“榜上有名”,难免让人诧异。而永威置业的老板在今年

3月刚泪洒发布会现场,旗下的永威金桥西棠项目此前停工,也酿成过

“郑州引进人才楼盘烂尾

”的大新闻,险些无法收场。

该救的躺在走廊,把没什么事儿的推进

ICU,难免让外界猜测,这份名单还有隐藏的筛选条件。

 至于世茂集团、绿地集团、融创中国这三家房企,都是在郑州深耕多年的老伙计。

三个里头,最早进入郑州的是绿地,它也是与郑州这座城市绑定最深的房企。

 郑州的CBD“大玉米”、二七新城双塔、东站绿地中心、绿地国宾会晤中心等地标建筑,都出自绿地的手笔。

融创自2016年进入郑州,此后5年时间里交付了十多个楼盘,如今郑州融创在手的

10个楼盘均处于积极自救之中。

根据网传图片显示,融创计划申请退出的

7个项目,涉及负债53.87亿元,保交楼还需投入

108.57亿元。而世茂在2018年才进入郑州,也是三家房企中在郑州项目最少的,唯一的常西湖世茂璀璨熙湖三期如今已停工近一年。

总的来说,名单上的房企不仅急需纾困,更构成了郑州楼市的支撑位,稳住他们就是稳住郑州楼市。

 03 在郑州有关部门划出的四条路径中,最受欢迎的还要数

“棚改统贷统还”。 比如上面提到的融创申请退出的

7个项目中,有6个项目都选择了棚改统贷统还模式。而鑫苑集团选择退出的

7个项目中,同样有3个选择了这条路径。只要一提到“棚改”二字,自然而然就会想起上一轮地产牛市的发动机。其实

“棚改统贷统还”在2014年的时候,就在政策机遇期出现在多个省份。

比如,2014年广西搞棚改的时候,就遇上了资金缺口大,财政、商业贷和房企都填不上的情况。

这时候广西旅游发展集团就出面,统一向国开行广西分行贷款,拿到钱投入到各市棚改项目。

各市偿还的资金再由广西旅发归集到一起,再统一还给国开行。

说白了就是,国开行的资金房企没资质用不上,各省就以地方融资平台去贷出来再转贷给房企用。

解决的就是房企贷不到钱,或者贷得钱太贵,政府又没钱的窘境。

它最大的特点就是贷款的程序简化、快捷,并且成本较低,具有明显的专项贷款的特点。

自2018年后就销声匿迹的“统贷统还模式”,再度在郑州露面。只不过事已境迁,它要解决的不再是

“起高楼”,而是给那些“没起来的高楼”做个体面收场。 04 这次扮演郑州的“统贷统还”主体角色的,是郑州地产集团或其全资子公司,从国开行贷来的款专项用于安置房项目。

 注意,这笔贷款是用在安置房项目上的,因为当下的郑州,安置房是被照顾的重点。

 在《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》

里提到,郑州城市化浪潮之中,主城区普遍采用

“安开比”的建设模式。也就是由开发商作为安置房建设主体,同时给予合理面积的商业开发模式。

本该政府承担的拆迁款,由开发商来支付,后期政府再返还土地款。

 实际上,这就让开发商自己垫钱,去承担政府的部分职能。

结果这轮房企爆雷潮,造成了安置房和商业开发项目双双停工搁浅。

 “棚改统贷统还”出现,就是为了把开发商主导的“安开比”模式,变为政府主导模式,解决被拆迁群众安置的问题。

除了“棚改统贷统还”模式之外,对于那些资产

大于负债的项目,可选择

“收并购”模式,由政府组织国企、央企、金融机构对接,解决企业现金流问题。

对于资不抵债的项目,可以采用

“破产重组”模式,由政府组织破产重整,以保证项目交付。

而对于销售不畅,建设资金困难的,也可对应匹配

“保障性租赁住房”模式,由地方出面收购做成

保障性租赁住房。虽然这个方案还在论证阶段,但出险项目方方面面的情况都被考虑了进去,颇具诚意。

更关键的在于,当下“保交楼”就是避免预期进一步恶性循环,只要能稳住市场情绪,必须不惜一切代价。

 05 郑州“保交楼”纾困模式最值得探究的地方,在于回答了那个关键的问题:

 保交楼,究竟拿什么保?

 此前对银行寄予厚望,希望他们为烂尾楼注入流动性;希望

资管公司进场处置问题资产;甚至希望央企国企接盘承债式并购。

但问题在于,银行也好,资管公司也好,都是有经营目标的商业机构,并不是做好事的活雷锋。

大量烂尾楼涉及资金体量巨大、债权债务关系复杂、牵涉全国多地,有的干脆就是资不抵债的情况。

在这种情况下,“接盘侠”这个角色并不好扮演,这也是为什么很多烂尾楼处置速度远远不及预期。

问题的核心就在于,处置烂尾楼,需要真金白银的往里面填坑,这笔钱究竟谁来出?

现在这个答案越来越清晰了。

稍早有外媒消息,国家层面正考虑设立纾困基金、设立房地产基金,规模最高可达

2000亿元至3000亿元之间,用于支持12家出险房企和部分地方房企。

在银保监会7月21日的发布会上也提到,首批

464亿规模的金融稳定保障基金已到位,用于具有系统性隐患的重大风险处置。

此时,郑州的纾困政策中,又明确提到了

“棚改统贷统还模式”,从国开行获得资金支持。

这些信号都明确了一点:

由政府协调增量资金,完成

“保交付”任务。既然讲清楚了“钱从哪儿来”的问题,接下来就是争分夺秒,只争朝夕了。

时间还剩下5个月,留给各方向市场证明的时间窗口仍在,稳定预期就是稳定信心。

这也是郑州纾困模式对于行业最大的意义。

  还没关注?       

版权声明 1.本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。
2.本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。