日前,中央召开会议,对于房地产行业提了三点要求:

一是“房住不炒”,从16年提出到现在,一直都是政策调整的底线。

二是“因城施策用足用好政策工具箱”

,这等同于暗示给地方政府松绑,各地不用畏手畏脚,可以上手段去救市了。

三是“保交楼”,这点则是首次写入最高层会议的文件里,凸显出中央对其重视程度非同一般。

01一边是强调“保交楼”,而另一边,一系列的政策已经在路上了。

根据英国金融时报一篇独家报道,

中国正寻求调动1万亿元的贷款帮助开发商完成停工的楼盘,并重振债务缠身的行业。

据知情人士透露,这笔万亿贷款已经开始逐步落实,中国央行首期将向国有商业银行发放约2000亿元的低息贷款,

年利率约在1.75%。 按计划,商业银行们将使用中国人民银行的这笔贷款连同以市场利率贷款的自有资金,为停滞不前的房地产项目提供再融资。

作为组合拳,之前就有新闻爆料,政府将设立一个房地产基金,筹集最高达3000亿元资金收购烂尾楼,协助开发商解决债务问题。

消息若真实,这1万亿纾困贷款和3000亿基金加起来真不是小数目了,不仅能解困各出险房企,使其项目复工,重获流动性,更重要的是把烂尾楼死灰复燃,避免进一步扩大为民生问题。

相比过往监管喊话,此次的基金是拿出真金白银。

炸天团有理由相信“保交楼”这三个字一出,会成为行业触底反弹的转折点。

02之所以国家这次格外强调“保交楼”,肯在融资端松口,原因在于

烂尾楼事件已经不是房地产问题了,而是民生问题。

最近全国多地烂尾楼业主集体停贷,引发全社会舆论发酵,那一张停贷名单上写满了200多个楼盘名字传遍全网,触目惊心,也把房地产风险最后一块遮羞布揭开,公诸于世。

虽然根据数据显示,各银行涉及停贷事件的个人住房按揭贷款占比,多数在0.01%左右,规模小、占比也不高,但背后更多的是恐慌情绪的传递,蕴含着不小风险。

若停贷风波继续蔓延,很可能冲击正缓慢复苏的房地产市场,降低买房人对行业的预期和信心,也会使现有存量楼房保交楼的压力更大。

暴雷民企需要资金来解决流动危机,资质良好的民企也需要贷款松绑,盘活资产,上下游供应商更需要楼市复苏来支付其工程款、货款。

别让烂尾楼成为推倒整个经济大循环的第一块多米诺骨牌,国家必然会出手。

03那这份千亿级房地产纾困基金,能在救市上发挥多大作用呢?

近期监管部门拟进行纾困的12家房企,包括:世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展(002146)、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团。

据一些住建官员透露,监管层初步希望

该基金给出险房企的项目作项目股东,给资本金增信,相当于债转股。

同时也可以作为资本金撬动10倍甚至更高的杠杆,这样可以很好地把一些出险项目盘活,还可以再融资。

另外,基金也可以用于收并购,让央企国企入股项目,增信赋能,激发房企自身保交楼的动力。

前不久,国企河南铁建投受让29.01%股份成为了建业第二大股东,打响国资入驻的第一枪。

同时中海、招商、华润等房企已获得百亿级并购贷额度,收并购白名单已经在执行,这些都是这就是“救项目先救房企”的积极信号,

04值得一提的是,不仅纾困基金已经就绪,

地方AMC也开始进场。 7月19日,河南资产管理有限公司发布消息,称郑州市地产集团将联手河南资产管理有限公司,成立地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

今年上半年,长城资产已与12 家重点受困房企对接,目前已成功落地化解的深圳某项目,另有2个项目已批复正在出资,同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中,金额合计约80亿元。

AMC机构此时进场十分有必要,利用其专业的不良资产处置经验对项目的债权债务进行打包,作破产清算,此后基金再进场参股,解决剩余交楼问题。

所以这场“保交楼”的大戏脉络很清晰了,

由建行和央行筹集资金,监管层确定纾困名单和运作模式,AMC机构打包债权债务注入新资金,专门用于烂尾楼重新开工。

此次"保交楼”,国家已经拿出了破釜沉舟的力度。

/结语/虽然此次“保交楼”已经定调,万亿纾困基金已然在路上,但也没到高枕无忧的程度。

一方面,烂尾楼项目过多,有些甚至达到了十年,银行信贷罚息、推迟交房的违约金等债务负担重,债权关系复杂,这些都是难啃的骨头。

另一方面,这次的纾困基金对每个项目风控要求很严,要求项目可盘活资产必须能覆盖债务,资金才愿意进场。

而且能最后入选纾困名单的都是经过层层筛选,一些“躺平”房企则是政府不愿看到的。

据悉,最近一家长三角出险房企一直以来积极自救,由此收到了属地政府协调的数十亿元资金支持,以填补急需偿还的债务,避免了公开违约。

所以,真心提醒各家出险房企,

不要再“躺平”了,想抓紧最后一根救命稻草,最后还得靠自己。

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